Mudanças e Locações por temporada estão proibidas nos condomínios durante a pandemia?

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MUDANÇAS E LOCAÇÕES POR TEMPORADA ESTÃO PROIBIDAS NOS CONDOMÍNIOS DIANTE DA PANDEMIA COVID-19?

Tenho recebido muitas consultas sobre essas questões e percebo que as orientações aos síndicos, mesmo por colegas advogados que atuam frequentemente na área, têm sido variadas.

Alguns advogam a possibilidade de o síndico unilateralmente proibir a entrada e saída de moradores com suas mudanças, e, também, que locatários ocupem as unidades quando chegam via aplicativo de hospedagem. Outros, doutro lado, não.

Afinal, o síndico pode proibir mudanças e locações por aplicativos?

A resposta direta é DEPENDE. De início é importante ressaltar que legalmente o síndico não tem o poder de barrar a entrada ou a saída de um morador, seja ele proprietário da unidade ou apenas possuidor. A base dessa premissa está no direito de propriedade. O síndico, de forma alguma, poderia restringir o acesso dos proprietários ou dos inquilinos à unidade, mesmo nessa época de pandemia.

Por outro lado, também devido à pandemia, o síndico pode, em casos em que se vislumbrar um atentado à saúde dos ocupantes do condomínio, bloquear o acesso de inquilinos que chegam por contratos de locação por temporada, em casos que se identificar uma superlotação da unidade e também movimentação desnecessária nas áreas comuns.

Apesar do acima, é preciso que o síndico tenha em mente que os poderes dados a ele (Art. 1348, do Código Civil) são de natureza restritiva quando se trata de áreas exclusivas dos condôminos, como é o caso das suas unidades privativas. Dessa forma, o síndico que pretende zelar pela aplicação das recomendações do Ministério da Saúde com respeito ao Covid-19, fará bem em preparar de forma adequada o condomínio (com a devida higienização) para receber ou para se despedir de moradores que nele habitam. Além disso, o síndico deve cuidar para que não haja a indevida aglomeração de prestadores dentro do condomínio, supervisionando todas as atividades até que a mudança seja finalizada.

O síndico, a fim de se evitar exageros na tomada de decisões, deve sempre buscar a orientação do seu advogado, a fim de evitar problemas não só para ele, como representante do condomínio, mas também para toda a coletividade. Ainda, é recomendável que ele busque compartilhar as decisões com seus pares da administração (subsíndico e conselheiros).

Quanto às locações por temporada, igualmente, há um direito positivado para esse tipo de contrato, pela lei do inquilinato. Dificilmente o síndico vai saber que tipo de locação está sendo feita e até mesmo qual a forma que ela se apresenta (se por aplicativo ou por contrato tradicional). Mas ele deve tentar saber a fim de tomar a melhor decisão.

Alguns aplicativos de locação por temporada têm facilitado os cancelamentos sem que o locador seja onerado com as taxas. Dessa forma, embora o síndico não tenha poder legal para proibir tal locação, todos devem primar pelo bom senso, pelo equilíbrio e pela razoabilidade diante das circunstâncias extremamente perigosas e preocupantes que o COVID-19 tem trazido para todos.

Assim, se aquele que está se mudando ou mesmo o outro que está pretendendo locar o imóvel por temporada puder aguardar o tempo previsto de quarentena para a sua localidade, que analisem a real urgência e o façam somente em caso de necessidade extrema. Do contrário, que aguardem até que todo esse difícil momento passe, a fim de que seja concretizada a mudança ou a locação.

Quando falamos sobre as urgências, pensamos no caso daqueles que por uma razão ou outra necessitam fazer a sua mudança. Por exemplo, aquele que se vê despejado do seu imóvel, deve sair, bem como aquele que já entregou o seu imóvel precisa se mudar para o novo. Assim também no caso das locações por temporada, visto que o locatário pode ser um médico que irá atender num hospital próximo aquele condomínio. Poderíamos dar muitos outros exemplos de real necessidade por parte daqueles que precisam se mudar e daqueles que precisam locar uma unidade por temporada, mas, ao bom gestor do condomínio é que caberá avaliar cada situação.

Diante de tudo isso, é muito importante que o síndico, ressalto, aja sempre com muita calma, equilíbrio e razoabilidade na tomada de decisões. Cada condomínio é único em relação à sua estrutura. Assim, a decisão que serve para um pode não servir para outro. Por isso, síndico, antes de tomar uma decisão, avalie todos os detalhes envolvidos do seu condomínio e evite comparações com outros. Fica a reflexão!

Autor: Márcio L. Spimpolo é advogado especialista em Direito Imobiliário e Condominial; palestrante, professor e coordenador da Pós-Graduação em Direito e Gestão Condominial da FAAP.

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